Abogados SOL

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10 septiembre 2015

ELEMENTOS COMUNES DE USO PRIVATIVO


       No es inhabitual que en una comunidad de propietarios determinados elementos comunes de la comunidad tengan asignados un uso privativo en beneficio de alguno de los comuneros. En estas situaciones no es inusual que cuando se produce algún desperfecto en dicha zona común de uso privativo, pueda surgir un conflicto en cuanto a quién debe asumir la carga de los gastos de las reparaciones que vayan surgiendo, a saber si debe de ser la comunidad de propietarios o el inquilino beneficiario del uso quien asuma los costes.

           Este caso  nos fue planteado por la presidenta de una comunidad de propietarios cuyo inquilino del piso superior tenía asignado el uso privativo de la terraza de cubierta, el cual, era un elemento común de la comunidad. El acceso a dicha terraza se hacía mediante una puerta de hierro que tenía su propia llave. Ante la ruptura de la cerradura, la cual sólo era usada por el propietario para acceder a la terraza y hacer uso de ella, dicho propietario había reclamado a la comunidad los gastos ocasionados por el cambio de dicha cerradura. La presidenta de la comunidad nos consultó sobre si debía cargar a la comunidad con este gasto o no. La respuesta que Abogados SOL dio a esta consulta fue negativa, ya que interpretamos que la ruptura de una cerradura deviene del desgaste por uso ordinario, y ese tipo de gastos le corresponde asumirlos al comunero que tiene atribuido el uso privativo del elemento común. A esta conclusión, sobre la que siempre puede haber opiniones divergentes, llegamos por interpretación de los siguientes fundamentos de derecho:

         La Ley de propiedad Horizontal de 1960, reformada en 1999, no regula específicamente cómo deben de repartirse los gastos de aquellos elementos comunes que tienen asignado un uso privativo, y tampoco lo hace el Código Civil. Lo que ambas normas se limitan a hacer es establecer la posibilidad de que esto suceda. Así el Código Civil en su artículo 396 habla de “…otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo. […]”y la LPH al ordenar, en su Art.9.1.a) LPH, respetar las instalaciones generales y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios.

         Esta asignación sólo podrá hacerse en las formas legalmente establecidas, que son: o bien mediante su previsión en el título constitutivo de la propiedad horizontal, o bien por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

        En todo caso, no a todo elemento común se le puede asignar para uso privativo. En este punto es necesario distinguir entre elementos comunes por naturaleza y elementos comunes por destino (STSS de 23 de mayo de 1984 y de 31 de enero de 1985), sabiendo que sólo es posible la asignación para uso privativo de aquellos que son elementos comunes por destino. ¿En qué se diferencian?

  • Elementos comunes por naturaleza.- Son aquellos que no pueden quedar desafectados por ser imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los pisos o locales de la comunidad.

  • Elementos comunes por destino.- Se definen mediante la negación de la característica anterior y pueden ser desafectados.

  
           Sin embargo, la cesión del uso privativo a un comunero sobre un elemento común, no implica que el elemento en cuestión pierda su carácter de común: la exclusividad se refiere sólo a la facultad de uso, pues el dominio seguirá perteneciendo a la Comunidad de Propietarios. Así lo determina el Tribunal Supremo  en su sentencia 419/2007 de 30 de marzo


"la desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no implica que el bien deje de tener tal consideración; tan solo supone una variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad horizontal"


          Desde esta perspectiva es desde la que deberemos establecer y diferenciar cómo debe hacerse la distribución de los gastos entre el usuario beneficiario de la atribución del uso privativo y aquellos otros cuya responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios.

En estos casos es jurisprudencia pacífica la que considera que la limpieza, cuidado y mantenimiento normal corresponden al comunero que tiene el uso exclusivo, mientras que las cuestiones de tipo estructural son responsabilidad de la comunidad de propietarios. No obstante, en caso de duda sobre el origen de los desperfectos que deban ser reparados, éste deberá ser determinado mediante informe técnico, el cuál será fundamental para informar del origen del daño y establecer así la responsabilidad de cargar con la reparación, debiendo siempre ser aportado como prueba dicho informe por aquel que reclama responsabilidad si no quiere encontrarse con la desestimación de sus pretensiones en un Tribunal por no aportación de prueba suficiente sobre el origen del daño (STS 402/2012 de 28 de junio).

          Muestra de este criterio lo tenemos, entre otras, en la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 20-10-2006 en la que se afirma que: 

"Jurisprudencialmente se viene estableciendo, en orden a la responsabilidad sobre estas reparaciones, que corresponde a los propietarios beneficiarios aquellas que se deriven de un uso ordinario, del mantenimiento regular de la misma, derivadas del simple paso del tiempo, y a la Comunidad, virtual propietaria, las derivadas de la afectación de elementos estructurales, las denominadas obras a la gruesa o las que afecten o comprometan elementos comunitarios"

      Desde esta perspectiva aconsejamos a nuestra clienta que informara al comunero que no iba a asumir dicho gasto, además redactamos informe para que le fuera presentado a la comunidad y al comunero reclamante, dando razón de dicha conclusión. El comunero aceptó por lo que la situación de conflicto quedó solucionada. 

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