No es
inhabitual que en una comunidad de propietarios determinados elementos
comunes de la comunidad tengan asignados un uso privativo en beneficio de
alguno de los comuneros. En estas situaciones no es inusual que cuando se produce
algún desperfecto en dicha zona común de uso privativo, pueda surgir un
conflicto en cuanto a quién debe asumir la carga de los gastos de las
reparaciones que vayan surgiendo, a saber si debe de ser la comunidad de propietarios o el
inquilino beneficiario del uso quien asuma los costes.
Este caso nos fue planteado por la presidenta de una comunidad de propietarios cuyo inquilino del piso superior tenía asignado el uso privativo de la terraza de cubierta, el cual, era un elemento común de la comunidad. El acceso a dicha terraza se hacía mediante una puerta de hierro que tenía su propia llave. Ante la ruptura de la cerradura, la cual sólo era usada por el propietario para acceder a la terraza y hacer uso de ella, dicho propietario había reclamado a la comunidad los gastos ocasionados por el cambio de dicha cerradura. La presidenta de la comunidad nos consultó sobre si debía cargar a la comunidad con este gasto o no. La respuesta que Abogados SOL dio a esta consulta fue negativa, ya que interpretamos que la ruptura de una cerradura deviene del desgaste por uso ordinario, y ese tipo de gastos le corresponde asumirlos al comunero que tiene atribuido el uso privativo del elemento común. A esta conclusión, sobre la que siempre puede haber opiniones divergentes, llegamos por interpretación de los siguientes fundamentos de derecho:
La Ley de
propiedad Horizontal de 1960, reformada en 1999, no regula específicamente cómo
deben de repartirse los gastos de aquellos elementos comunes que tienen
asignado un uso privativo, y tampoco lo hace el Código Civil. Lo que ambas
normas se limitan a hacer es establecer la posibilidad de que esto suceda. Así
el Código Civil en su artículo 396 habla de “…otros
servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso
privativo. […]”y la LPH al ordenar, en su Art.9.1.a) LPH, respetar las instalaciones generales y
demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de
los propietarios.
Esta
asignación sólo podrá hacerse en las formas legalmente establecidas, que son:
o bien mediante su previsión en el título constitutivo de la propiedad
horizontal, o bien por acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.
En todo caso, no a todo elemento
común se le puede asignar para uso
privativo. En este punto es necesario distinguir entre elementos comunes por
naturaleza y elementos comunes por destino (STSS de 23 de mayo de 1984 y de 31
de enero de 1985), sabiendo que sólo es posible la asignación para uso
privativo de aquellos que son elementos comunes por destino. ¿En qué se
diferencian?
- Elementos comunes por naturaleza.- Son aquellos que no pueden quedar desafectados por ser imprescindibles para asegurar el uso y disfrute de los pisos o locales de la comunidad.
- Elementos comunes por destino.- Se definen mediante la negación de la característica anterior y pueden ser desafectados.
Sin embargo, la cesión del uso
privativo a un comunero sobre un elemento común, no implica que el elemento
en cuestión pierda su carácter de común: la exclusividad se refiere sólo a la
facultad de uso, pues el dominio seguirá perteneciendo a la Comunidad de
Propietarios. Así lo determina el Tribunal Supremo en su sentencia 419/2007 de 30 de marzo:
"la desafectación de un elemento común no esencial, como las terrazas, no
implica que el bien deje de tener tal consideración; tan solo supone una
variación respecto del uso del mismo que cabrían hacer todos los copropietarios
con arreglo a su cuota, configurándose el uso privado o exclusivo como una
excepción a lo que constituye regla general en el régimen de propiedad
horizontal"
Desde esta perspectiva es desde
la que deberemos establecer y diferenciar cómo debe hacerse la distribución de los
gastos entre el usuario beneficiario de la atribución del uso privativo y
aquellos otros cuya responsabilidad corresponde a la comunidad de propietarios.
En estos
casos es
jurisprudencia pacífica la que considera
que la limpieza, cuidado y mantenimiento normal corresponden al comunero que
tiene el uso exclusivo, mientras que las cuestiones de tipo
estructural son responsabilidad de la comunidad de
propietarios. No obstante, en caso de duda sobre el origen de los
desperfectos que deban ser reparados, éste deberá ser determinado mediante informe técnico, el cuál será fundamental
para informar del origen del daño y establecer así la responsabilidad de cargar
con la reparación, debiendo siempre ser aportado como prueba dicho informe por
aquel que reclama responsabilidad si no quiere encontrarse con la desestimación
de sus pretensiones en un Tribunal por no aportación de prueba suficiente sobre
el origen del daño (STS 402/2012 de 28 de junio).
Muestra de este criterio lo
tenemos, entre otras, en la sentencia de la Audiencia
Provincial de Madrid de 20-10-2006 en la que se afirma que:
"Jurisprudencialmente se viene
estableciendo, en orden a la responsabilidad sobre estas reparaciones, que
corresponde a los propietarios beneficiarios aquellas que se deriven de un uso
ordinario, del mantenimiento regular de la misma, derivadas del simple paso del
tiempo, y a la Comunidad, virtual propietaria, las derivadas de la afectación
de elementos estructurales, las denominadas obras a la gruesa o las que afecten
o comprometan elementos comunitarios"
Desde esta perspectiva aconsejamos a nuestra clienta que informara al comunero que no iba a asumir dicho gasto, además redactamos informe para que le fuera presentado a la comunidad y al comunero reclamante, dando razón de dicha conclusión. El comunero aceptó por lo que la situación de conflicto quedó solucionada.
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