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22 diciembre 2015

PISOS BAJOS, LOCALES Y EL PAGO DE LOS GASTOS DE ASCENSOR. EVOLUCIÓN JURISPRUDENCIAL.

Esta entrada en el blog, última de este año, responde a una consulta que me realizó la presidenta una comunidad de vecinos, la cual, con motivo de la necesidad de realizar obras de reparación y adaptación a la normativa vigente en el ascensor de la finca, y bajo apremio municipal de precinto del mismo, se había encontrado con la negativa de los locales de la comunidad a colaborar en los gastos que generaba tal obra, asegurando que la cláusula de exoneración de participación de gastos de ascensor se extendía a esta situación.

Varios vecinos aseguraban saber que sí tenían obligación de colaborar, mientras que otros aseguraban saber con la misma vehemencia que no, porque conocían un caso igual que ... El caso es que, en parte, ambas posturas tenían razón, como más adelante vamos a ver. 

Generado el conflicto, la comunidad solicitó un informe jurídico sobre esta situación con el que poder tomar una decisión de cómo hacer las cosas. Hoy, extraigo de aquel informe sus elementos más esenciales para hacer accesible a todo el que le pueda interesar los fundamentos de aquel informe. 

I. INTRODUCCIÓN

En el asunto que nos ocupa  es el siguiente:

1.- Es necesario realizar obras de subsanación y adecuación a la normativa vigente en el ascensor de la finca para evitar su precintado.

2.- Los locales de dicha finca gozan del beneficio de exclusión de contribución a los gastos de escalera y ascensor por su no uso.

3.- Los propietarios de estos locales consideran que dicho beneficio es extensivo a estas obras, mientras que el resto de los propietarios sostienen que por ser obras esenciales  no se incluyen en la cláusula de exención de gastos. 

II. CONSIDERACIONES JURÍDICAS.

1. Tipos de obras en una comunidad de vecinos.

El Tribunal Supremo en su Sentencia de 14 de marzo de 2000  realizó una explicación esquemática y detallada de la tipología de los distintos gastos que debe afrontar una comunidad de vecinos de acuerdo con los artículos 9, 10 y 11 de la LPH.

La clasificación resultante que hacía el Alto Tribunal es la siguiente:

Gastos generales.- Son los propios del art. 9.1 e) LPH, que se definen como aquellos en que se incurre para el sostenimiento del inmueble, servicios, cargas y responsabilidades, dando a entender que los habituales en todo el edificio, como un mero consumo (también referidos por el art. 14.b), derivados del uso ordinario, (razón por la que también se les ha denominado gastos de uso), y que se han venido subdividiendo en:

Ordinarios.- Estos se subdividen en fijos, cuando se sabe que se van a producir y su cuantía, y en no fijos, que son los que dependen de la variaciones en el consumo (agua, electricidad, etc.).

Extraordinarios.- Aquellos imprevistos como pueden ser las reparaciones urgentes que ha de acometer el administrador (art. 20 LPH)

Gastos necesarios o de obras necesarias.- En esta categoría se encuadran las obras necesarias o de conservación y las obras para el adecuado sostenimiento y conservación tanto del inmueble en general como de todos sus servicios, a fin de que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad (art. 10.1 LPH).

Estas obras, también son susceptibles de dividirse en ordinarias y extraordinarias, y en ocasiones se las ha denominado obras de sustitución, cuando por ejemplo, la inadecuación del aparato elevador a la normativa era tal que su mera reparación era imposible y se exigía su sustitución completa.

Gastos de nuevas instalaciones servicios o mejoras.- Son los gastos no necesarios que suponen una mejora (art. 11 LPH).

Los gastos a los que se debe enfrentar la finca para la subsanación de las deficiencias apreciadas en el acta de inspección del aparato elevador entrarían dentro de la segunda categoría vista; de gastos necesarios (art 10.1 LPH) y así lo explica la Audiencia Provincial de La Coruña (Sección 3ª) [JUR /2008/329517]:

<<En segundo lugar, y por más que insista la parte recurrente, no puede considerarse como gasto general o de uso la realización de obras en los ascensores del edificio que conllevan, al margen de otras, actuaciones tales como sustituir las puertas interiores de las cabinas, así como todas las exteriores de las plantas, incluidas las existentes en los dos sótanos, porque dada la antigüedad de los modelos instalados por los promotores, ya no existen piezas de repuesto. Es una obra de conservación necesaria para el adecuado sostenimiento del inmueble, y que afecta a su seguridad, pues la Consellería de Industria procedería a precintar los aparatos elevadores si no se subsanan las deficiencias. No es una mera obra de "mantenimiento", pues esos gastos están cubiertos por el contrato concertado con la empresa de mantenimiento de los ascensores, sino de sustitución de elementos esenciales. […]>>

Y exactamente en el mismo sentido se ha pronunciado la Audiencia Provincial de Valencia en la sentencia 807/2008 de 29 de diciembre con los siguientes argumentos:

<<Las obras de reparación que recaen sobre el ascensor en la medida que son exigidas por la inspección periódica no pueden calificarse de innovaciones ya que adecuan el ascensor a la normativa vigente, por lo que deben entenderse necesarias dada su antigüedad y se califican de necesarias para la adecuada seguridad, conservación y habitabilidad del inmueble>>

2. Obligación de contribuir a los gastos y cláusula de exoneración de los mismos.

El artículo 9.1 e) de la LPH establece con carácter general la obligación de todos los propietarios de contribuir a los gastos con arreglo a la cuota de participación, o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización. Además especifica el artículo 9.2 LPH que la no utilización del servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones correspondientes.

Por otro lado, el artículo 10 de la LPH que: será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble y de sus servicios, de modo que reúna las debidas condiciones estructurales, de estanqueidad, habitabilidad y seguridad. A su vez, establece que el pago de estas obras se determinará por las reglas del artículo 9.

Respecto de las cláusulas de exoneración de determinados pagos por su no uso, las cuales se justifican en el principio de autonomía de la voluntad y su posible aplicación reconocida indirectamente en la propia LPH, para que se produzca este privilegio contributivo, es necesario que la referida exclusión se refleje ya en el Título Constitutivo de la Propiedad Horizontal, o en su defecto, en los Estatutos comunitarios mediante acuerdo tomado por unanimidad, así como por laudo o resolución judicial (art 5 LPH).

III. ALCANCE JURISPRUDENCIAL DE LA CLÁUSULA DE EXONERACIÓN.

La jurisprudencia ha interpretado en infinidad de ocasiones el valor que debe otorgarse a este tipo de cláusulas, no dando siempre idéntica interpretación, lo que es fuente cierta de inseguridad jurídica.

Comenzaré con una exposición de la jurisprudencia que otorgaría una mayor grado de razón a la pretensión de los vecinos de la comunidad, la cual data de comienzo de los años ochenta, y posteriormente expondré algunas de las posiciones jurisprudenciales divergentes de ésta y que, consecuentemente reconocen la pretensión de los propietarios de los locales con cláusulas de exoneración de la participación por no uso en los gastos de escalera y ascensor como más adecuada a Derecho.

1. Posiciones jurisprudenciales que establecen el deber de los locales de colaborar con los gastos.

La jurisprudencia dominante nos dice que a la hora de interpretar la exoneración por no uso de estas obligaciones, debemos entender que la regla general es la de que este privilegio es totalmente excepcional, y que dicha excepcionalidad obliga a una interpretación restrictiva de estas cláusulas, restringiendo su alcance a los meros gastos comunes derivados del mantenimiento o conservación de ciertos servicios, no liberando al propietario de los gastos que sean excepcionales, o de aquellos necesarios para garantizar la adecuada habitabilidad de la finca, porque es interés de todos los copropietarios que el edificio tenga la debida prestancia, por lo que los gastos derivados de la necesaria sustitución o modificación de todo o parte del ascensor afectan al conjunto del edificio y producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca.

Así la Audiencia Provincial de Cantabria, recoge estos principios en el Fundamento Jurídico 3º de su Sentencia 254/2008, y que al tiempo recoge doctrina del Tribunal Supremo, si bien en este caso la necesidad obligaba a la total sustitución del ascensor, esta distinción de hecho no genera una situación diferenciada de la que aquí nos interesa, ya que como manifiesta la AudienciaProvincial de Asturias en la sentencia 696/2003, la decisión de sustituir o reparar no implica sino el propósito de conseguir el funcionamiento regular del servicio existente adoptando aquella decisión que sea más adecuada para el correcto sostenimiento del servicio, habiendo indiscutible necesidad de intervenir sobre los ascensores existentes. Y así el mencionado Fundamento Jurídico dictamina lo siguiente:

<<En tercero, como recuerda la sentencia del Tribunal Supremo de 25 de junio de 1984 , los gastos de su sustitución corresponden a todos los propietarios que integran la comunidad aunque estén exentos del pago por su «uso», pues «en el régimen jurídico de la propiedad horizontal no cabe confundir y dar el mismo tratamiento a los «gastos comunes» para la conservación y funcionamiento de los elevadores o de otros elementos comunes como gastos de portería, de conservación de terrazas y patios y otros gastos análogos, que se caracterizan por su mayor o menor periodicidad y que redundan en beneficio directo de quienes utilizan algunos de estos elementos, con el desembolso mucho más elevado y sin carácter alguno de periodicidad que es necesario hacer para la "sustitución" de alguno de los elementos comunes, singularmente en el caso debatido los aparatos elevadores, incorporados y formando parte integrante del edificio, del que forman también parte todos los pisos cualquiera que sea su situación y que contribuyen a la conservación o elevación de su valor económico; diferencia de tratamiento jurídico que se revela en la regulación estatutaria de numerosas comunidades de propiedad horizontal que, haciendo uso de la autonomía de la voluntad privada autorizada... eximen de aquellos gastos comunes a los propietarios de las plantas bajas del inmueble que no utilizan determinados servicios comunes; como es el caso de la comunidad recurrente, según establece para el supuesto discutido el art. 12 de sus estatutos; pero de esta cláusula normativa no puede deducirse, desorbitando su finalidad y su espíritu, que haya de aplicarse el mismo criterio cuando se trata de «sustituir» elementos comunes integrantes del inmueble, confundiendo los conceptos de «conservación» y «sustitución» y los de «gasto de uso» y gastos o «importe de sustitución», ya que estos últimos afectan al conjunto del edificio y, quiérase o no por los titulares de las plantas bajas, producen un incremento de valor que beneficia a todos los titulares inmobiliarios de la finca».

En consecuencia, en este caso debe considerarse que, pese a lo establecido en la cláusula estatutaria de la división horizontal, al tratarse de una obra de sustitución para el adecuado sostenimiento y conservación del edificio en condiciones de seguridad, el titular de los sótanos sí debe contribuir a su abono.>>

Ejemplo de esta doctrina es la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 5 de diciembre de 1997 y de la AP de Oviedo de 6 de octubre de 1997, que sostienen la obligación al pago de los gastos derivados de las obras del ascensor que excedan de la mera conservación y mantenimiento ordinarios como así sucede al derivar estos gastos de la sustitución o adecuación a la normativa vigente como es el caso de la ITA exigida por Industria, a todos los propietarios del edificio, incluidos los de los pisos bajos y locales comerciales, salvo que la cláusula de exoneración de gastos no sea genérica, sino que expresamente exonere de los gastos de renovación, reposición o sustitución. La Audiencia Provincial de Zaragoza recoge en Sentencia de 5 de diciembre de 1997 lo siguiente:

<<[…] los apelantes parten de una apreciación errónea pues equiparan los gastos de mantenimiento de los aparatos elevadores con los gastos que origina su reforma o cambio, sobre todo cuando lo exige la Administración (los apelantes se negaban a pagar las derramas extraordinarias por cuanto los Estatutos de la Comunidad les eximían de contribuir, entre otros, a los gastos de ascensores). Ciertamente, el art. 2º de los Estatutos que rigen la Comunidad actora, establece que los propietarios de los locales de la planta de semisótanos están exentos de contribuir a los gastos de portal o zaguán, escaleras, ascensores y portería; pero no hemos de olvidar que en el Tribunal Supremo (sentencias de 10 de diciembre de 1982 y 25 de junio de 1984) declara que dicha exención no alcanza la reforma, o sustitución de ascensores”>>

Y también la AP de Valencia se pronuncia en este mismo sentido en la anteriormente mencionada sentencia 807/2008 en los siguientes términos:

<<[…] se ha mantenido por el Tribunal Supremo sentencias de 19 de diciembre de 1991 y 14 de marzo de 2.000 EDJ 2000/2159 , entre otras, que las exoneraciones en los gastos de mantenimiento no alcanzaran a la reforma o sustitución de ascensores, ya que los gastos comunes para la conservación y mantenimiento del ascensor redundan en beneficio directo quienes lo utiliza, mientras que en su reforma o modernización con sustitución de sus elementos su importe afecta al conjunto del edificio y por ello, también a los todos los titulares lo usen o no, al producir un incremento de valor que beneficia a todos ellos.>>

Como comentaba en el párrafo introductorio de este apartado, la jurisprudencia en este sentido es enorme, y viene manteniéndose desde comienzos de la década de los ochenta hasta la actualidad, y no viene al caso reproducir más sentencias al respecto, pues se significan todas en los mismos términos y razonamientos.

2. Posiciones jurisprudenciales que eximen del deber de los locales de colaborar con los gastos.

Visto lo expuesto en el apartado anterior y la longeva jurisprudencia que establece la obligación de los locales o pisos bajos que, teniendo cláusula de exoneración de los gastos por <<no uso>>, son obligados a contribuir a los gastos necesarios excepcionales fundamentados en la habitabilidad de la finca, jurisprudencia que viene avalada por sentencias tanto del Tribunal Supremo como de la totalidad de las Audiencias Provinciales, podría parecer que la cuestión está resuelta y clarificada, pero nada más lejos de la realidad.

Junto a la jurisprudencia expuesta anteriormente, se desarrolla desde principio de los años noventa otra jurisprudencia paralela que resuelve la cuestión en sentido contrario. Esta jurisprudencia desde su nacimiento y hasta el año 2008 se la puede considerar realmente minoritaria respecto de la expuesta anteriormente, hasta tal punto era minoritaria que, todavía a principios del año 2011 la Comisión de Unificación de Criterios Profesionales del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid decide que no se ha de tener en cuenta esta doctrina y dentro de sus quehaceres profesionales seguirán trabajando sobre los criterios mantenidos por la jurisprudencia que hemos visto anteriormente.

Sin embargo, en los últimos años, el número de sentencias que  recogen y siguen esta nueva postura jurisprudencial a la hora de resolver los conflictos, ha aumentado considerablemente, simultaneándose con la anterior no sólo en el propio Tribunal Supremo o en diferentes Audiencias Provinciales, sino que se ha llegado a dar el caso de que dentro de una misma Audiencia Provincial una Sección haya resuelto en un sentido y otra Sección en sentido contrario.

Esta dicotomía jurisprudencial se explica en el hecho de que en el Derecho español la jurisprudencia no es fuente del ordenamiento jurídico, como lo es la Ley, la costumbre o los principios generales del derecho, sino que simplemente es complementaria y por lo tanto no obliga al juzgador en la medida que lo hace una norma. Por otro lado, corresponde al juzgador determinar el alcance de las cláusulas contractuales según los principios establecidos en los artículos 1281 y siguientes del Código Civil, sin olvidar que en cada caso la forma en que se haya redactado cada cláusula puede estar sujeta a peculiaridades específicas.

La fundamentación jurídica en que se apoya esta otra postura de los órganos juzgadores es simple en su justificación, la cual se sustenta en dos puntos básicos:

1) Si en la redacción de la cláusula de exoneración no se establece que ésta se limite a los gastos ordinarios sino que sólo habla de “gastos” en términos generales, ninguna razón hay para que el juzgador la reescriba decidiendo que algunos gastos sí y otros no, pues el concepto de gasto abarca la totalidad, tanto los ordinarios como los extraordinarios, y tanto los normales de uso del servicio como los necesarios para su mantenimiento, rechazando así el principio de interpretación restrictiva.

2) Cuando se fija un régimen particular que exime de contribuir a los gastos generales fundamentado en el <no uso por falta de acceso> de determinados elementos comunes, este <no uso> implica que una mejora del elemento en cuestión no produce ninguna revalorización real en el local o piso que ni siquiera tienen acceso al elemento mejorado.

Como en el caso anterior reproduzco algunas de las sentencias más significativas al respecto, teniendo presente que existe un amplio número de ellas que se justifican en los mismos términos.

Es pionera, allá por el año 1994, en este tipo de doctrina la sentencia del Tribunal Supremo 70/1994 de 3 de febrero que establecía la siguiente fundamentación:

<<Asimismo, el soporte fáctico referenciado y, más concretamente, el estudio de los Estatutos, en sus artículos de que se hizo mención explícita, lleva a reafirmarse en la realidad de un régimen peculiar para los locales del sótano y planta baja, basado en el «no uso» del ascensor, y que se caracteriza en la exención de contribuir a los «gastos y obligaciones que afecten a los servicios de ascensor», cuya exoneración, atendiendo al contenido de aquellos artículos, no cabe limitarse a los puros y simples de conservación y mantenimiento, pues debe hacerse extensiva a cuantos requieran el ascensor, con independencia de su naturaleza ordinaria o extraordinaria, y, por tanto, a los derivados del cambio o sustitución del ascensor, es decir, que, definitiva y en expresión del juzgador de instancia, los actores se encuentran exonerados estatutariamente de contribuir a cualquier obligación que se refiera o traiga causa>>

Es de referencia dentro de este marco doctrinal la Sentencia del Tribunal Supremo del 11 de noviembre de 2009; STS 720/2009.

<<La interpretación de los contratos es función propia del Juzgador de instancia, salvo que la misma sea arbitraria, absurda o ilegal (entre otras, SSTS de 11 de diciembre de 2006, 29 de marzo y 13 de mayo de 2007, 27 de febrero y 25 de noviembre de 2008 y 19 de febrero de 2009 ), nada de lo cual es predicable en la que la resolución recurrida ha hecho del contrato litigioso .
[...]
En el caso objeto del proceso, el Título Constitutivo excluye a las plantas bajas y entresuelos de los gastos de ascensor, con apoyo en su imposibilidad de uso; por demás, el Título utiliza el término genérico de "gastos", y cabe concluir que hace referencia tanto a los ordinarios como a los extraordinarios, porque, donde la regla citada no distingue, no existe justificación para interpretar lo contrario>>

Y esta sentencia de 2009 ha sido tomada recientemente en consideración por el Tribunal Supremo cuando en su sentencia de 7 de junio de 2011; STS 427/2011 sostiene que:

<<Esta Sala ha declarado en STS 18 de noviembre de 2009, RC n.º 956/2005 , en un supuesto de sustitución del ascensor, en el que el título constitutivo disponía que los departamentos situados en sótano y planta de baja, que no tenían acceso al portal ni a la entrada, no contribuirían en los gastos de estos ni en los de la escalera ni ascensor, que las exenciones de gastos globales, genéricas deben interpretarse sin hacer distinción entre unos y otros conceptos, incluyéndose por tanto, dentro del término «gastos» tanto los ordinarios como los extraordinarios, porque donde la regla no distingue no hay razón para interpretar lo contrario, razón por la que excluye a estos propietarios de los gastos necesarios tanto para la conservación y funcionamiento del ascensor, como de los precisos para la reforma o sustitución de este. No habiéndolo entendido así la sentencia recurrida, se aprecia, en suma, la infracción denunciada […] Reiteramos como doctrina jurisprudencial que las exenciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios>>

IV. CONCLUSIÓN.

A la vista de lo anteriormente expuesto no cabe sino determinar que las diferentes posiciones que las partes sostenían sobre el particular, a pesar de ser contrapuestas, han sido ambas reconocidas como adecuadas a derecho tanto por las diferentes Audiencias Provinciales como por el mismo Tribunal Supremo, de lo que deriva una evidente inseguridad jurídica que justifica la enorme cantidad de pleitos que esta cuestión suscita.

Si bien, la jurisprudencia dominante en la actualidad es aquella que exonera a los locales y pisos bajos de cualquier tipo de gasto cuando existe cláusula en este sentido, habiendo habido un evidente giro interpretativo de estas cláusulas a partir de los años noventa del siglo pasado, materializándose en un giro de la doctrina jurisprudencial hoy vigente. 



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