Abogados SOL

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08 junio 2016

DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO

Una de las situaciones más frustrantes a las que se enfrenta el propietario de una vivienda en la que ha invertido sus ahorros con el fin de poder sacarle cierto rédito a través de un alquiler, es enfrentarse al impago del arrendatario. Si se ve usted en esta situación, le damos aquí cierta orientación de cómo debe actuar y cómo es un procedimiento judicial de desahucio.



1.- ¿ QUIÉN PUEDE EJERCER LA ACCIÓN DE DESAHUCIO?

La acción de desahucio la ejerce el propietario del inmueble, situación que debe acreditarse en el juicio. Si hubiera varios propietarios, en principio, cualquier copropietario puede ejercer la acción en beneficio del resto.

2.- ¿CUÁNTOS IMPAGOS TIENEN QUE PRODUCIRSE ANTES DE IR A JUICIO?

El impago de una única mensualidad ya habilita para iniciar el proceso de desahucio, el propietario no tiene por qué asumir ningún impago. 

3.- ¿NECESITO ABOGADO?

Para este tipo de procedimientos siempre se necesita Abogado y Procurador. Algún compañero sostiene que para rentas inferiores a 166 euros al mes no se necesita. Sin embargo, no estoy de acuerdo en esta interpretación de la Ley, ya que esta exclusión legal es para procedimientos verbales determinados por razón de cuantía, cuando este procedimiento se determina por razón de materia. 

4.- ¿QUÉ PUEDO PEDIR AL JUZGADO FRENTE A UN IMPAGO?


  1. Puedo pedir el pago de las cuotas impagadas
  2. Puedo pedir el lanzamiento (expulsión) del bien inmueble 
  3. Puedo pedir pago de cuotas + lanzamiento
  4. Puedo incluso ofrecer renunciar a las cuotas y a las costas si se produce el abandono voluntario de la vivienda

Actos Preparatorios Anteriores al Juicio

Por supuesto, el primer paso sería un acercamiento amistoso evidentemente. Ante la imposibilidad de resolver el asunto por vía amistosa damos el siguiente paso, la comunicación fehaciente al inquilino, que normalmente se materializará mediante el envío de un burofax.

Este paso no es obligatorio, pero evitará la posibilidad de enervación de la acción de desahucio por parte del inquilino. Qué es la ENERVACIÓN de la acción; es la posibilidad que tiene el inquilino de paralizar el desahucio si abona las cantidades debidas cuando se lo requiera el Juzgado. Esta posibilidad desaparece si anteriormente a la demanda se hizo la solicitud de pago mediante la comunicación fehaciente de la que hablábamos en el párrafo anterior. En este caso, deberemos dejar pasar un plazo de 30 días entre la comunicación fehaciente y la interposición de la demanda.

El Juicio

Documentos que debo entregarle al abogado

Para poder interponer la demanda, le haremos llegar al abogado la siguiente documentación:
  1. Contrato de arrendamiento original
  2. Poder para pleitos
  3. Copia de la notificación fehaciente si se envió
  4. Escritura de la propiedad del inmueble
  5. Relación de movimientos de la cuenta bancaria que hagan prueba de impago (no es imprescindible pero ayuda)
Tipo de juicio

Existen dos tipos de procedimientos en las causas civiles, el Procedimiento Ordinario y el Procedimiento Verbal (una especie de ordinario abreviado). En los desahucios por impago de rentas, siempre se va a seguir el Procedimiento Verbal, lo que es un gran beneficio para el propietario que se beneficia de un proceso más corto en el tiempo. 

Decidir si se ofrece condonar la deuda

En la demanda, a voluntad del demandante, se puede ofrecer al inquilino condonar la totalidad o parte de la deuda así como renunciar al cobro de las costas si el inquilino abandona voluntariamente la vivienda en el plazo dado. El plazo no podrá ser inferior a un mes

Lugar para interponer la demanda

El lugar para interponer la demanda es el Juzgado del lugar en el que se encuentre ubicado el bien inmueble. Al demandado se le puede citar en el propio inmueble, y el juicio se celebrará incluso ante su incomparecencia. 

El lanzamiento

El lanzamiento, desahucio forzoso, se debe pedir explícitamente en la demanda. En el momento de admisión de la demanda, se fijará ya la fecha de lanzamiento, que se ejecutará en dicha fecha en el caso de que la resolución del juicio sea condenatoria y no se recurra. 

Si en la fecha requerida el inquilino no hubiera hecho entrega voluntaria del inmueble, se personará una comisión judicial, (incluido un cerrajero cuyo coste cubrirá el demandante) a fin de hacer una recuperación de la posesión y entrega de la misma al propietario. Esta comisión, además, levantará acta sobre el estado del bien inmueble, por si este hubiera sufrido daños que pudieran ser legalmente reclamados. 


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